O Apetite do Mercado de Capitais para Incorporações em Multipropriedade Turística
O mercado de multipropriedade turística tem despertado interesse tanto de investidores quanto de incorporadoras. Neste artigo, exploraremos o apetite do mercado de capitais por projetos de multipropriedade e os desafios enfrentados nesse setor.
A multipropriedade é um modelo de propriedade compartilhada, onde um imóvel é dividido entre diversos proprietários, cada um com o direito de uso durante períodos específicos do ano. Esse conceito é similar ao “timeshare”, comum em imóveis de lazer como casas de férias ou apartamentos em resorts.
Na prática, isso significa que cada coproprietário possui uma fração do tempo de um imóvel, como uma semana específica, durante a qual pode usufruir da propriedade para lazer ou até alugá-la. Esse sistema permite que as pessoas tenham acesso a imóveis em locais desejados por um custo menor, dividindo os gastos de compra e manutenção com outros coproprietários. Além disso, muitos resorts que operam sob esse modelo fazem parte de redes que permitem a troca de semanas entre diferentes localidades, aumentando a flexibilidade e as opções para os usuários.
Visões Divergentes
Atualmente, as opiniões dos players da multipropriedade estão divididas:
- Otimismo: Alguns acreditam que o mercado de capitais continua com apetite para a multipropriedade. Há bons ativos sendo desenvolvidos, e os casos problemáticos são isolados, não refletindo o mercado como um todo.
- Restrições: Por outro lado, há quem veja a captação de funding mais restrita. Crises envolvendo incorporadoras, gestoras e fundos imobiliários têm impactado novos lançamentos e obras dos projetos.
Expansão do Setor
Apesar das divergências, o mercado de multipropriedade vem crescendo no Brasil. Há que diga que entre 2022 e 2023, o potencial do Valor Geral de Vendas (VGV) dessa modalidade aumentou mais de 40%, atingindo um valor estimado em torno de R$ 60 bilhões. Essa expansão é evidência do interesse contínuo no segmento.
Desafios e Oportunidades
- Reposicionamento: É necessário reposicionar a multipropriedade para o mercado financeiro, buscando uma prateleira mais favorável. Isso envolve aumentar a liquidez e melhorar a compreensão do modelo de negócio pelos investidores.
- Conhecimento do Setor: Muitos fundos ainda não conhecem bem a multipropriedade. É fundamental educar o mercado sobre suas vantagens e oportunidades de rentabilidade.
O que analisar antes de investir em multipropriedade?
- Os incorporadores e sua capacidade de concluir o projeto: Por ser algo “relativamente” novo para o mercado brasileiro, muitos empresários de setores similares iniciaram projetos nesse sentido, mas ainda enfrentam uma série de percalços com os quais não estavam acostumados. A análise dessa capacidade deve levar em consideração outras competências do empresário que talvez não estejam ligadas diretamente com o setor de multipropriedade mas podem ser úteis;
- O plano de negócios: É aqui que começa o negócio (ou deveria começar) e muitos deles já nascem mortos pois são inviáveis e não dispõe de capital nos preços e prazos adequados para seu desenvolvimento. Muitos incorporadores erram em seus modelos de negócios e o mercado de capitais chegou a aceitar esses erros ao investir em multipropriedade na última década. Um bom estudo de mercado e um plano de negócios realista e profissional é fundamental para a sobrevivência e sucesso do projeto. Aderir ao Plano de negócios da melhor forma possível também distingue os projetos de sucesso e aqueles que falham;
- Assessoria Financeira: Uma assessoria financeira de qualidade é fundamental antes, durante e depois do processo de captação de recursos. Os empresários parecem ignorar esse fato investindo em várias áreas de seu negócio, mas negligenciando suas áreas financeira e de Relação com Investidores;
- A visão de longo Prazo: e sua sustentabilidade devem ser levados em consideração pois esses projetos perpassam ciclos econômicos. Ex.: Obras tem início em um momento de crescimento econômico, mas o Hotel tem início de suas operações na fase de recessão e vice-versa;
- Capital Inteligente: Talvez o aspecto mais difícil de equalizar, a captação de recursos tem que levar tudo isso em consideração. Uma razão razoável de Capital de “Equity” (Participação) versus dívida mais longa deve ser aplicada para que o projeto não fracasse;
Conclusão
O apetite do mercado de capitais para incorporações em multipropriedade turística é um tema em constante evolução. Com estratégias adequadas e transparência, esse setor pode continuar atraindo investimentos e impulsionando o crescimento deste mercado.
Sobre o autor:
Diretor de Gestão e CEO da Brava Capital, apresentador do quadro Capital Inteligente e Professor de Finanças na CFA Society Brasil. Jair é administrador com MBA pela FIA / USP e Mestrado Profissionalizante em Gestão e Economia pela (ESA) IAE Université Pierre Mendès da França. Iniciou sua carreira em seguros na empresa espanhola Mapfre. Trabalhou em países como Japão e Reino Unido no setor de telecomunicações e tecnologia. Trabalhou no Citibank nas áreas Operacional e de Produtos enquanto ao mesmo tempo lecionava em universidade.
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