Reestruturação e retomada de empreendimentos imobiliários: como funciona

Nem todo empreendimento trava por falta de projeto. Muitos travam por falta de caixa, de cronograma ou de quem conduza. Quando a dívida aperta ou a obra já parou, existe um caminho antes da liquidação. Entenda as alternativas para quem constrói e para quem financiou.

Três momentos, três problemas diferentes

O ativo é o mesmo prédio. O que muda é quem tem o problema, quanto tempo resta e que instrumento ainda cabe. Na prática, o caso chega em um destes momentos:

Nenhum desses momentos se resolve com resposta de prateleira. Todos começam pela mesma pergunta: o que este ativo ainda consegue pagar, e em quanto tempo.

Reestruturar a dívida: renegociar antes de quebrar

Renegociar enquanto a obra anda vale mais do que qualquer instrumento sofisticado depois do inadimplemento. Com o credor ainda à mesa, há margem para ajustar o serviço da dívida ao ritmo real do empreendimento. O trabalho segue uma sequência:

1. Mapear o passivo e a ordem real das garantias. Quem deve a quem, quanto, com que garantia e em que ordem. Muitas vezes ninguém consegue responder isso sem consultar o advogado, e esse já é um sinal de alerta.
2. Alongar, criar carência e reperfilar. Estender o prazo, abrir um período sem pagamento de principal e redesenhar o cronograma de pagamentos para que ele caiba no fluxo de caixa do projeto.
3. Reforçar ou substituir a garantia. Uma garantia melhor pode ser a moeda de troca para condições melhores.
4. Trocar de credor, quando cabe. Substituir dívida cara por dívida com garantia real ou liquidar antecipadamente com desconto.

Retomar a obra: estrutura, não aporte

Obra parada não volta com aporte. Volta com estrutura, cronograma e alguém responsável por ele. Colocar mais dinheiro num projeto sem resolver o que o travou costuma apenas adiar a próxima parada. A retomada combina quatro frentes:

• Patrimônio de afetação e segregação do empreendimento. O regime de afetação, previsto na Lei nº 4.591/1964, separa o terreno, a obra e os recursos de uma incorporação do restante do patrimônio do incorporador. Saber o que está afetado e o que não está define o que pode ser usado para concluir a obra.
• Substituição do construtor ou do incorporador, quando quem está à frente não tem condição de seguir.
• Relação com a assembleia de adquirentes e com os distratos. Os compradores são parte da solução; distrato não é só evento comercial, é caixa saindo de um projeto que contava com ele.
• Controle de aplicação dos recursos por medição de obra, para que cada real liberado corresponda a obra executada.

Para quem comprou uma unidade e vê a obra parada, há um guia próprio: Comprei na planta — e agora?

Do lado do credor: qual caminho devolve mais

Para o credor com garantia num ativo que parou, a pergunta não é se dá para executar. É qual caminho devolve mais dinheiro e em quanto tempo. As alternativas mais comuns são:

• Excussão da garantia fiduciária, considerando os seus prazos reais. A alienação fiduciária de imóvel tem rito próprio e costuma ser mais rápida que a execução comum.
• Venda estruturada do ativo ou da carteira.
• Assunção da obra por um novo incorporador, quando concluir devolve mais do que o leilão.

Sinais de que a conversa já deveria ter começado

Cada mês de obra parada fecha uma porta, e as que sobram custam mais caro. Quase todo caso que chega tarde passou por um destes pontos meses antes:

• O aporte do sócio virou rotina e ninguém recalculou se o projeto ainda fecha.
• O cronograma físico foi revisado mais de uma vez, mas o financeiro continua o do lançamento.
• A dívida está sendo rolada em renovações curtas, com custo subindo a cada volta.
• O credor parou de atender.
• Os distratos aumentaram.
• Ninguém sabe dizer o que está afetado, o que está alienado e em que ordem.

Como a Brava faz

A Brava conduz o caso do diagnóstico à execução, sem proposta antes do diagnóstico. Num mesmo caso, trabalha para um lado só (incorporador, adquirentes ou credor) e diz de saída para quem está trabalhando.

Perguntas frequentes

O caso está em recuperação judicial. Dá para fazer alguma coisa? Depende do estágio e do que sobrou de garantia livre. Estruturar dentro de um processo é mais difícil e mais caro, mas não impossível, e às vezes a saída é operacional, não financeira. O trabalho jurídico continua com o advogado do caso.

Quanto custa? A conversa inicial e a leitura preliminar não têm custo. A partir do diagnóstico, o trabalho é contratado, com a forma combinada por escrito antes de começar.

A Brava compra o empreendimento? Não é esse o serviço. Se um veículo da casa tiver interesse em participar da operação, o conflito é declarado antes de qualquer avaliação.

Material educacional — serviços de estruturação e assessoria. A Brava Capital presta serviços de estruturação e assessoria; não é instituição financeira e não concede crédito com recursos próprios. Este conteúdo não constitui oferta pública de valores mobiliários, oferta de crédito nem recomendação de investimento, e não há garantia de resultado. As referências a incorporação, patrimônio de afetação e garantias remetem, conforme o caso, às Leis nº 4.591/1964, 9.514/1997, 10.931/2004 e 13.786/2018. A análise jurídica de cada caso cabe aos advogados constituídos pelas partes. Sem proposta antes do diagnóstico. Fontes: Lei nº 4.591/1964 (texto compilado, planalto.gov.br).